Что ждет рынок киевской недвижимости в 2013 году?

На самом деле заголовок для статьи не совсем верный. Попробуем обсудить не весь рынок киевской недвижимости, а только первичный. Хотя конечно тенденции на рынке киевских новостроек отражаются и на вторичном рынке недвижимости.

Итак, что ждет рынок киевской недвижимости в 2013 году?

Аналитики однозначно указывают на то, что рынок ожидает существенный рост.

Во-первых,как показывает статистика, с прос на столичное жилье показывает стабильный рост из месяца в месяц. По данным компании SV Development, за 2012-ый год в Киеве  было продано около 14  тыс. квартир в новостройках, причем продажи в пиковые месяцы - октябрь и ноябрь - составлял 1,7-1,9 тыс. квартир. О таких показателях строители  не могли мечтать и до кризиса: например, в 2008 году максимальная планка продажи составила по итогам года всего 1,4 тыс. сделок в месяц. Значит, несмотря на кризисы, столица продолжает расти и естественный рост спроса на жилье преобладает над предложением.

Во-вторых, деньги надо в чем-то хранить, и история с оффшорами, Кипром и другими островами, лишний раз показала инвесторам преимущества инвестиций в недвижимость над банковскими депозитами. Особенно ярко подогрел эти настроения банковский кризис, разгоревшийся на Кипре. Да квартиру на карточку VISA не положишь, но зато в отличие от банков в долгосрочной перспективе эта инвестиция оказывается гораздо надежней.

Хорошо это или плохо? Конечно, хорошо. Это показывает, что застройщики, которые остались на киевском рынке новостроек, преодолев рецессию и кризис, вышли на довольно неплохие показатели надежности и роста.  А что ещё нужно покупателям киевской недвижимости инвесторам , как не надежность.

Кто же остался на рынке киевской недвижимости?

На прошлой неделе «Контракты» опубликовали рейтинг самых надежных киевских застройщиков. По мнению экспертов, п осле начала рецессии на рынке киевской недвижимости выжили только сильнейшие - компании  с достаточными возможностями, которые в состоянии финансировать полный цикл своих проектов, как за счет собственных ресурсов, так и за счет стабильных  денежных вливаний со стороны своих же крупных акционеров. И это существенно «подчистило» рынок, убрав из него ненадёжных игроков.

Тройку самых надежных представителей рынка новостроек столицы последние годы составляют «Киевгорстрой», UDP и «К.А.Н. Девелопмент ».  Киевгорстрой, присутствует в лидерах в основном только благодаря стойкой «старой репутации» среди населения. И даже известное качество «киевгорстроевского» жилья пока не изменяет ситуации. А вот компании UDP и «К.А. Н. Девелопмент », по мнению экспертов, закрепились в тройке лидеров, прежде всего, благодаря продуманному и ответственному менеджменту,  а также стабильной финансовой поддержке со стороны своих крупных акционеров. Всего, по словам независимых экспертов, этим трем компаниям на  данный момент принадлежит около 50% рынка. Конечно, самыми яркими проектами данных компаний являются «Паркове місто » и «Комфорт таун», именно эти проекты практически «вытаскивали» рынок киевской недвижимости за счет активных продаж.

Значительно повлияли на сегодняшнюю ситуацию на рынке столичных новостроек и текущие покупательские предпочтения: как в 2012-м, так и в 2013-м квартиры у застройщиков  покупают в 80% случаев лишь на завершающих стадиях строительства или в достроенных домах. «Последний факт убрал с рынка мошенников, которые,  построив пару этажей, начинали продажу, а затем замораживали строительство и исчезали с деньгами наивных инвесторов», - отмечает директор  проектной группы «Архиматика» Александр Попов.

Как отмечают «Контракты», такие ранее известные компании, которые массово застраивали столицу, как «Трест Киевгорстрой-1 им. М. П. Загороднего», «Познякижилстрой »,  «Градострой», «Новостройка», «Д.И.А. «Девелопмент» и некоторые другие лидеры рынка 2007-2008 годов почти свернули свою деятельность, или совсем ушли с авансцены.

Хорошо ли то, что рынок киевской недвижимости сужается? Для покупателей киевской недвижимости скорее всегда да. Во-первых, наличие по-прежнему нескольких игроков на рынке позволяет оставлять широкое поле для активной конкуренции, а значит справедливого ценообразования. Во-вторых, растет надежность рынка, а значит и доверие к нему. А в-третьих, пока это позволяет говорить о росте не только количества метров, но и их качества. 

Хотя пока аналитики по-прежнему чаще оперирую цифрами средней стоимости квадратного метра, чем данными о его качестве, но даже при изменении критериев оценки компании UDP и «К.А.Н. Девелопмент » все равно вошли бы в тройку лидеров в данном сегменте, а вот остальные бы компании могли бы поменяться местами.

А тем временем деньги из оффшоров уже устойчивым ручейком потекли к рынку киевской недвижимости. Превратится ли этот ручеек «в паводок на рынке цен на недвижимость», как это было в 2004-2005-ом, покажет лето и осень 2013 года.  

 

Киевская недвижимость весной 2012.

Евро 2012 приближается своим путем, а жизнь идет своим. И рынок киевской недвижимости постепенно находит общий язык с покупателями, несмотря на Весну, кризисы и Евро 2012.


Да, возможно приближение Евро 2012 несколько увеличит количество сделок на вторичном рынке под аренду квартир для футбольных болельщиков, но на ценах первичного рынка и на общем рынке киевской недвижимости это вряд ли отразится.
Гораздо сильнее на рынок киевской недвижимости должны повлиять банкиры и застройщики. Первые постепенно увеличивают ипотечные предложения, все более предпочитая «адресные» варианты под конкретного застройщика. А вторые предлагают все больше вариантов рассрочки непосредственно от застройщика. Так что, как утверждают эксперты, поскольку число банков,  реально выдающих кредиты в Киеве на жилье, будет расти, то застройщики будут вынуждены предлагать ещё более выгодные варианты рассрочки, чтобы конкурировать с банковскими кредитами.   
Все это должно подогреть весенним теплом рынок киевской недвижимости.
Что же говорят по этому поводу эксперты? На сайте «Аргументов и Фактов» (Украина) ещё осенью эксперты высказались по этому поводу достаточно осторожно.
Финансовый директор компании «Созидатель» Станислав Плескачевский. - Сегодня к приобретению жилья в ипотеку люди подходят очень осторожно и серьезно. И условия, как мы уже отметили, остаются строгими. С. Плескачевский считает, что виной тому – опасения после кризиса. То есть банки, конечно, вынуждены идти на активные операции (в этом, собственно, суть их работы), но при этом низкие ставки пока что не могут предложить.
Поскольку кредитовать новострои банки не спешат, застройщики все активнее развивают продажи в рассрочку. Как говорит руководитель Департамента маркетинга и рекламы ЖК «Паркове Мiсто» & ЖК «Комфорт Таун» компании «К.А.Н. Девелопмент» Александр Немтырев, пока что идут на этот шаг далеко не все, и напрасно. По его мнению, сегодня покупателю нужно помочь. Необходимо предлагать более или менее приемлемые условия приобретения первичной недвижимости - такие, которые на практике окажутся посильными для среднестатистического украинца. И люди будут покупать. Только так застройщики могут удержаться на рынке. Однако и в случае рассрочки есть некоторые нюансы.
- Преимуществом рассрочки от застройщиков являются небольшие ставки и лояльный подход к оценке платежеспособности заемщика. Недостатком же является невозможность выбора. То есть рассрочку можно получить только у того заемщика, у которого клиент будет покупать квартиру, - говорит вице-президент бизнеса «Персональные финансы» ПАО «Диамантбанк» Анна Ткаченко.
Кроме того, в отличие от банков давать длительные рассрочки застройщики не хотят, так что аккумулировать средства для выплат придется очень быстро.
Получить рассрочку на покупку жилья на первичном рынке можно при наличии 30-50% первоначального взноса, зачастую под 0% годовых. Выплачивать надо нередко в течение 1 года или же до момента сдачи жилья в эксплуатацию. Только единичные компании пролонгируют выплаты на несколько лет после того, как новоселам вручены ключи.
В любом случае у тех кого интересует покупка квартиры в кредит в Киеве получается есть выбор, практически как про раков у Карцева. Либо дороже у банкиров, но до завтра, либо дешевле у застройщиков, но до сегодня.